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谢逸枫:16城取消限购!广州住房限购大规模松绑,北上深必跟随

时间:09-21 来源:最新资讯 访问次数:225

谢逸枫:16城取消限购!广州住房限购大规模松绑,北上深必跟随

文/谢逸枫9月20日,广州市针对住房限购、个人销售住房增值税征免年限政策进行优化、调整。其中6个核心区域保留住房限购,并缩短纳税或社保年限5年变2年,其余城区不再执行限购政策,9区个人销售住房增值税征免年限5年变2年,2区不征。终于采纳了笔者针对住房限购优化、个人销售住房增值税减免政策建议。此前笔者一直建议缩减限购区域、缩短纳税或社保年限、个人销售住房增值税减免、非普通住房屋标准调整、认贷不认房、下调二套房首付与利率。如笔者所料,广州率先取消限价、调整二手房指导价,落实认房不认贷、首付与贷款利率及存量贷款利率之后,9月20日,广州率先松绑住房限购。预计本周内,北上深必紧跟其后优化住房限购政策,托底房地产市场。此次广州住房限购政策的优化,体现在三个方面。其一是限购区域缩小,11区限购范围缩减为6区,其中白云区有四镇不限购。住房限购区域为越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙区。不限购区域为5区,分别为包括白云区部分区域(江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)黄埔区、番禺区、花都区、从化区与增城区(之前外地户籍家庭无条件购买一套,限第二套,本地户籍家庭不限购),意味着这五区及四镇不限购了。其二是缩短社保或纳税年限,住房限购区域为5年改为2年。住房限购区(越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙区)的本市户籍2套、非本市户籍1套,社保或纳税年限为5年改2年。其三是个人销售住房增值税减免,免征年限从5年改为2年。个人销售住房增值税免征年限从5年改为2年的区域为越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区,不征的区域为化区、花都区。笔者认为,广州作为首个大力度、大规模、大范围的放松住房限购政策的一线城市,其背后的根本原因,主要是房价、成交持续性下跌、供应过剩、库存过高、住房需求释放缓慢、新房与二手房之间流通不畅、市场低迷等。预计广州率先松绑住房限购后,北上深三个一线城市有望跟进,优化住房限购政策。从北上深三个一线城市住房限购政策优化方向看,主要围绕着缩减限购区域、缩短社保或纳税年限、取消商住限购、取消企业买房限购、离婚买房不追溯3年限制。笔者认为,个人销售住房增值税免征年限从5年改为2年,最大的作用在于降低商品房交易环节的税收成本,刺激更多的改善需求“卖一买一”,促进二手住房流通。有利新房、二手房住房形成流动性循环,既满足了首次刚性住房需求,又解决了改善性住房需求。笔者认为,广州住房限购优化、个人销售住房增值税减免政策,对于托底房地产市场基本面,稳定下行预期的不稳定情绪,避免房价下降过快,扭转下跌局面具有支撑力的意义,有助市场探底、企稳、复苏,“金九银十”值得期待。广州放松住房限购政策,释放出四个信号,第一是放松住房限购政策已经从二、三线城市传递到一线城市。第二是楼市救市政策加码,之前救市政策的市场效果不理想。第三是楼市下行的深度超过市场预期。第四是未来房地产政策存在优化的空间。笔者认为,未来北上广深一线城市的房地产政策存在优化调整空间,主要为个人销售住房增值税与契税、印花税、个人所得税减免,非普通住房屋标准调整、认贷不认房、二套房首付与贷款利率及二套房存量贷款利率下调、取消限售限离限价限签、二手房指导价等政策。深圳是调整住房限购政策最先的一线城市,即深汕合作区住房限购放开,后又优化离婚购房限制,离婚买房不追溯3年限制。按照官方的说法,当前政策为离异人士如若再婚或复婚,再婚或复婚对象如有购房资格,便可以按照现有家庭房的方式来计算。笔者跟踪统计数据显示,截止到2023年9月20日,已有衢州、佛山、东莞、嘉兴、沈阳、南京、大连、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、无锡、武汉、西安16个城市全面取消住房限购,有23个城市优化住房限购政策。预计9月底-10月底,全国除一线城市优化限购政策外,剩余的二线、三四线城市住房限购政策将全面取消,包括取消限售、限离、限户型、限面积、限价、限签、二手房指导价、限企业买房、限商住的政策。

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